Кейс недвижимости: целевые лиды на новостройки из Telegram по ₽300 вместо ₽1500 с таргета

В недвижимости платят не за лид, а за встречу. Заявка из таргета или с Авито стоит ₽1200–2000, но «оставил телефон» и «готов смотреть с бюджетом 8 млн и ипотекой» — это разные вселенные. Менеджеры тонут в нецелевых контактах: интересующиеся, риелторы-конкуренты, люди без бюджета и сроков. Разберём на собирательном кейсе, как холодный аутрич в Telegram с AI-квалификацией приводит на просмотр уже отобранных по бюджету и срокам людей.

Точка А: что было до

Агентство, отдел из шести менеджеров, продают новостройки и инвестиционные квартиры. Лиды — таргет ВКонтакте и площадки объявлений. Боли:

• Заявка стоит ₽1200–2000, и качество плавает от кампании к кампании.
• Много нецелевых: без бюджета, «просто смотрю», ипотека не одобрят, сроки «когда-нибудь».
• Менеджеры выясняют бюджет и сроки вручную в каждом диалоге — это съедает время.
• До встречи доходит малая доля заявок: пока менеджер дозванивается, интерес гаснет.

Что настроили в AI-Sent

Задача — чтобы на стол менеджеру попадали только люди с понятным бюджетом, сроком и способом оплаты. Конфигурация проекта:

• Пул сессий — 15 прогретых Telegram-аккаунтов с автоматическим темпом и прогревом.
• Прокси — мобильные RU, по одному IP на аккаунт (почему так).
• Роль AI (ai_role) — «консультант по новостройкам и инвестициям в недвижимость».
• Цель (goal) — записать на подбор/просмотр или закрепить за менеджером.
• Определение лида (lead_definition) — есть бюджет от 5 млн ₽ или одобренная/реальная ипотека, горизонт покупки до 6 месяцев, целевой город.
• Действие при лиде (lead_goal) — карточка в CRM с бюджетом, способом оплаты и сроком + уведомление менеджеру в Telegram.

Первое сообщение и квалификация

Первое касание — через spin, чтобы сообщения отличались:

{Здравствуйте|Добрый день}! {Подбираете|Рассматриваете} квартиру в {новостройке|новом доме}? {Помогу с подбором под бюджет|Подскажу варианты под ваш бюджет и сроки} — могу скинуть пару объектов.

Дальше AI SDR вёл диалог: уточнял бюджет, наличие ипотеки или наличных, желаемый район и срок покупки. «Смотрю на будущее, без бюджета» — диалог закрывался без лида. «8 млн, ипотека одобрена, хотим въехать до зимы» — лид: карточка в CRM с деталями и мгновенное уведомление менеджеру, пока интерес горячий.

Результаты и юнит-экономика

• Отправлено: 12 000 первых сообщений.
• Прочитано: ~57%.
• Ответили: ~7,4% (≈890 диалогов).
• Целевых лидов (бюджет + сроки): 260.
• Записей на просмотр/подбор: 84.
• Сделок: 7 закрыто за цикл, ещё часть в работе — цикл сделки в недвижимости длинный.

Прямые затраты: контакты 12 000 × $0.02 ≈ ₽21 600, LLM-токены ≈ ₽11 000, аккаунты и прокси ≈ ₽45 000. Итого ≈ ₽77 600.

• Цена целевого лида: ₽77 600 / 260 ≈ ₽300 против ₽1200–2000 в таргете.
• Цена записи на просмотр: ≈ ₽925.
• При среднем чеке агентской комиссии в новостройках экономика трафика окупается с одной сделки многократно.

Менеджеры перестали быть фильтром. К ним приходят люди, у которых уже есть бюджет, способ оплаты и срок — остаётся показать объект и закрыть.

Что важно понимать

• Длинный цикл сделки. Часть лидов закрывается через месяцы — оценивайте не по сделкам за неделю, а по стоимости целевого лида и доле дошедших до просмотра.
• Гео и объект решают. Рассылка по нерелевантному городу или неликвидному объекту даёт слабый отклик при любых настройках.
• Аккаунты — расходник, закладывайте запас на отвал свежих сессий.
• Это канал привлечения, а не замена риелтору: показ, торг и сделку ведёт человек.

Частые вопросы